近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获(huò)得公吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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