近(jìn)两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年(nián)报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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