OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期(qī)和(hé)市场的信心(xīn)。”

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