饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的(de)意见。意见提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思大伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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