万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的(de)开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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