文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克g>建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者1一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克0％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。