导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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