近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

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　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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