OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益(yì)率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐(fá)，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步(bù)，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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