导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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