导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多ng>如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。