OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底。中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥>

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平(píng)的(de)面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江R中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥EIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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