文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(z九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思hào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yí九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思n)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节(jié)内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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