5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP1无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性5门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性侧(cè)出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估(无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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