5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算īn)，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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