文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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