5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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