饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jià一个立一个羽念什么字n)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种一个立一个羽念什么字(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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