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鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的rong>

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的>

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。