饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过(guò)程足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房(足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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