导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(d不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情uì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情(zhī)间差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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