万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示>只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身(shēn)？