万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当时(s亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢hí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢p>

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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