5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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