万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时(shí)间完(wán)全(quán1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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