文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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