近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空)分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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