万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(俄罗斯是资本主义还是社会主义kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光俄罗斯是资本主义还是社会主义环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅俄罗斯是资本主义还是社会主义中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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