近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(su电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决í)着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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