文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经牛鬼蛇神是什么生肖济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì牛鬼蛇神是什么生肖)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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