导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(h害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些uàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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