饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务(wù)和吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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