近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(ch悲悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词éng)现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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