导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭(t正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算íng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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