文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世一里地等于多少米 一里地等于多少公里今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī一里地等于多少米 一里地等于多少公里)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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