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2024年房价会继续下跌吗

2024年房价会继续下跌吗 广发固收:贷款转弱,债市“钝化”,往后看关注两个线索

  摘(zhāi)要

  4月社(shè)融和贷款总量明显转弱,为年内首次(cì)出现,新增社融(róng)和贷款不(bù)及2019-2021同期(qī)。关(guān)注两个方面:第(dì)一(yī),新增居民(mín)贷(dài)款-2411亿元,意外转负(fù),且低于去年同(tóng)期的-2170亿(yì)元,而4月30大(dà)中城市(shì)商品房(fáng)销售的同比仍(réng)增长(zhǎng)28.4%。第(dì)二(èr),企业融资也在(zài)边际转弱,4月新增企业贷款(kuǎn)6839亿元,低于2020和(hé)2021同期的平(píng)均(jūn)值8558亿元。表外票据(jù)减少,表内票据增加(jiā)。不过中长期贷款(kuǎn)仍在多增(zēng),指(zhǐ)向结构较好。新增非银金融机构贷款2134亿元,反(fǎn)映信贷额度相对充裕,部分额度给金(jīn)融企业(yè)投放贷款。

  居(jū)民存(cún)款下降,或主要是存款搬(bān)家理(lǐ)财所致,企业存款(kuǎn)活化过程(chéng)仍然不够明显。4月居民存款下降约(yuē)1.2万亿元(yuán),而理(lǐ)财规(guī)模(mó)增加1.2万亿元(yuán),可能反映部分(fēn)居民存款重回理财,居(jū)民超额储蓄向消费的转化仍(2024年房价会继续下跌吗réng)有待(dài)观察。M1同比增速小(xiǎo)幅反弹(dàn),但仍(réng)低(dī)于去(qù)年(nián)6-10月的平(píng)均值(zhí),显示企(qǐ)业存款(kuǎn)活化程度较(jiào)低。

  2024年房价会继续下跌吗ong>债市(shì)计入(rù)经(jīng)济环比放缓预期(qī)。4-5月同比基数较低(dī),但PMI、进(jìn)出口、通胀和社融(róng)指向部分指标(biāo)环比放缓,债券市场对此(cǐ)已进行(xíng)部分(fēn)定价,10年国债收(shōu)益率一度(dù)下行至2.69%,较1年期MLF低6bp。

  往后看,关注(zhù)两个线索(suǒ)。一是(shì)降息预期是否(fǒu)继续(xù)升温(wēn)。除(chú)了4月居民贷款偏弱之外,企(qǐ)业贷款也在边(biān)际转(zhuǎn)弱(ruò),但企(qǐ)业中长期贷款同比(bǐ)多(duō)增(zēng)幅(fú)度(dù)较大(dà)。在这(zhè)种背景下(xià),MLF利率下调概率不高(gāo),还要(yào)进一步观(guān)察5-6月贷款情况。降(jiàng)息预期可能仍(réng)聚(jù)焦于银(yín)行存(cún)款利率下调。二是流动性走向(xiàng)。4月以来的利率曲线下移,背景是流动性(xìng)充裕。在“市(shì)场利率围绕政策(cè)利(lì)率波动(dòng)”的要求下,银(yín)行间资金利率持续(xù)低于7天逆回购(gòu)利率可能并(bìng)非常态,短期需要关注5月(yuè)末资金利率是否(fǒu)出现类似往年同期的(de)波动。

  核(hé)心假设(shè)风险(xiǎn)。货(huò)币(bì)政策出现(xiàn)超预(yù)期调整。财政政策出现超预期调整(zhěng)。流(liú)动(dòng)性出现超预期(qī)变化。

  2023年5月11日,央行发(fā)布4月(yuè)金融数据。新增社融1.22万亿元,预期1.72万亿元,前值5.38万亿(yì)元。社融(róng)存量(liàng)同比增长10.0%,前值(zhí)10.0%。新增人民(mín)币贷款7188亿(yì)元(yuán),预期1.14万亿元,前值3.89万亿元(yuán)。M1同比增长5.3%,前(qián)值5.1%。M2同比增长(zhǎng)12.4%,预期12.5%,前值12.7%(预期值来源于Wind)。

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  居民融资再度转负

  4月新增社融(róng)和贷款不及2019-2021同期。4月新增社融1.22万亿元,新(xīn)增(zēng)人民币贷款7188亿(yì)元。尽管今(jīn)年4月社融和贷款实现同比(bǐ)小(xiǎo)幅(fú)正增,但(dàn)去年同期因局部疫情而(ér)基(jī)数(shù)偏低(dī),今年4月新增(zēng)社融和贷款要低于2019-2021同期的平(píng)均值(2.21万亿元(yuán)、1.40万亿元)。

  从社融分项看,新增(zēng)贷款(社融口(kǒu)径)4431亿元,同比+729亿元,仅为2019年(nián)同期8733亿元的50.7% ;新(xīn)增未贴现票据融(róng)资-1347亿(yì)元,因基数较低,同比(bǐ)+1210亿元;新增信(xìn)托贷(dài)款119亿元(yuán),同样基数较低,同比(bǐ)+734亿元。社融同比增长10.0%,与3月相(xiāng)持平。

  4月融资数据,关注以下两个方面:

  第一,居民融资出(chū)现反复,意(yì)外转负,且低(dī)于(yú)去年同期。4月新增(zēng)居民(mín)贷款-2411亿元,为去(qù)年3月(yuè)以来最低值,低(dī)于(yú)去(qù)年同期的(de)-2170亿(yì)元。拆分来看,新增居民短(duǎn)贷-1255亿元;中长期贷款-1156亿元。对比1-3月居民新增贷款平均值5700亿元,4月新增(zēng)居(jū)民贷(dài)款(kuǎn)转负(fù),反映居民(mín)融资需(xū)求修复并不稳固。

  第(dì)二,企(qǐ)业(yè)融资也在(zài)边(biān)际转弱(ruò)。4月新增企业贷款(kuǎn)6839亿元,略多于去年(nián)同期的5784亿元,但(dàn)低于2020和2021同期(qī)的平均值8558亿元。

  4月新(xīn)增表内(nèi)票据融(róng)资1280亿元,结合4月票(piào)据利率较3月明显回落以及新增未贴现票(piào)据下降(jiàng),指(zhǐ)向票(piào)据供给相对不足,部(bù)分从表(biǎo)外转(zhuǎn)入(rù)表(biǎo)内。新增非银(yín)金融机构贷款2134亿(yì)元,反映信贷额度相对充(chōng)裕(yù),在满足(zú)实体融资的(de)同时(shí),还给金融企(qǐ)业投放贷款。

  不过企业融资结(jié)构向好,中(zhōng)长期贷款延续(xù)同比多增。4月新增企(qǐ)业中长期(qī)贷(dài)款6669亿元(yuán),同比(bǐ)多4017亿元,连续九个月同比多增。企业债净融资2843亿(yì)元(yuán),与一(yī)季度(dù)的(de)平均值2827亿元较为接近;城投净融资(zī)方(fāng)面,4月城(chéng)投债发行7292亿元,净融(róng)资1935亿元,占(zhàn)企(qǐ)业债净(jìng)融资的(de)68%。

  其他方面,政(zhèng)府债净融(róng)资略高于去(qù)年同期。4月社(shè)融口径政府债(zhài)净融资4548亿元(yuán),较去年同(tóng)期多636亿元。4月政府债(zhài)净发行(xíng)4269亿(yì)元(yuán),国债净发行1833亿元,地方债净发行2436亿元。4月(yuè)地方债(zhài)净发行显著低(dī)于1-3月的5250-6400亿元。去年5月和6月地方债(zhài)净(jìng)发行(xíng)达到9639亿元(yuán)和14994亿元,如今年5-6月地方(fāng)新增债主要发行提前批额(é)度(dù),地(dì)方债净发行规模或在6000亿元左右, 地方债对社融(róng)存量同比增速(sù)的拖累或达0.5-0.6个百分(fēn)点(diǎn) 。

  4月社融(róng)和信贷数据(jù)边际转弱,环比降幅(fú)大(dà)于季(jì)节性(xìng)规律(lǜ)。一方面,新增居民(mín)贷款意(yì)外转负,甚至弱于去(qù)年同期,而4月(yuè)30大中城(chéng)市商品房销售(shòu)的同比仍增(zēng)长(zhǎng)28.4%。另一(yī)方面,企业融(róng)资也出现放缓迹象,不过中(zhōng)长期贷(dài)款仍在多增,指向结构较好(hǎo)。接下(xià)来重点关注居(jū)民(mín)融资和企业融(róng)资的总量是否修复,其次(cì)是企业存款活(huó)化过程。

  贷款(kuǎn)转弱,债(zhài)市“钝(dùn)化(huà)”

  贷(dài)款转弱,债(zhài)市“钝化”

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  存款下降,活化程(chéng)度未见明显改(gǎi)善(shàn)

  M2同比增速小幅(fú)回落。4月M2同比增(zēng)速12.4%,回落0.3个(gè)百分点。M2环比-6066亿元,2022年同(tóng)期(qī)增量为2023亿元。存款结(jié)构方面:

  新增(zēng)居民存(cún)款-1.20万亿元,同比(bǐ)-4618亿元。居民存款结束了(le)连续13个月的同比(bǐ)多增。居民存款可(kě)能有几个去(qù)向(xiàng),一是3月末回(huí)表的理(lǐ)财资金,在4月再度(dù)出表(biǎo)回到理财,表现为4月理财(cái)规模的增长,4月理财规模(mó)增约(yuē)1.2万亿元至26.2万(wàn)亿元(详(xiáng)见(jiàn)《居民风险偏(piān)好仍低(dī),理财(cái)增量(liàng)66%在现(xiàn)金管理》),规(guī)模上(shàng)与居民存款降幅(fú)基本(běn)匹配;二是预留资金用(yòng)于小长假消费,对应部(bù)分转(zhuǎn)为企业存款;三是4月在30大中城市地产(chǎn)销售同(tóng)比增28.4%的情况下,居(jū)民(mín)贷款同(tóng)比转负,居民购房可能更多依赖自有资金,对应居民存款减(jiǎn)少,或转为企(qǐ)业(yè)存款等。此外,4月物(wù)价下降和就业压力边际(jì)上升。CPI同比下行至(zhì)0.1%,制造业和非制(zhì)造业PMI从业人员(yuán)分项均位于荣枯线之下,可(kě)能制约了居民消费需求(qiú)释放,使(shǐ)得储蓄意愿(yuàn)维持高位,居民加杠杆(gān)意愿也偏弱。

  新增企业(yè)存款(kuǎn)1408亿元,去(qù)年同期(qī)为-1210亿(yì)元,同比(bǐ)+2618亿元。M1环比-8260亿元(yuán)(主(zhǔ)要对应(yīng)企业活期存款增量(liàng)),去年同期为-8925亿元。4月M1同比增(zēng)长5.3%,略高于(yú)3月的5.1%,对比(bǐ)去(qù)年6-10月的(de)平均值(zhí)约(yuē)6.2%仍偏低。企业存款活(huó)化程度略有改善,但幅度有(yǒu)限(xiàn)。4月企业存(cún)款结构数据尚(shàng)未发布,观察3月数据,新增企业定期(qī)存款1.40万亿元(yuán),同比多增(zēng)1474亿(yì)元(yuán);新(xīn)增活期存(cún)款12024年房价会继续下跌吗.19万亿元,同比少(shǎo)增2290亿元。

  综合来看,4月M1同比增速小(xiǎo)幅反(fǎn)弹,企业存款活(huó)化略有改善(shàn);居民存款转为同比少增,部分可能转回(huí)银行理财。

  贷款转弱,债(zhài)市(shì)“钝化”

  贷款转(zhuǎn)弱,债(zhài)市(shì)“钝化”

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  从金融(róng)数据看(kàn)流动(dòng)性:4月(yuè)末超储率约1.4%

  从3月金融数据来看对流动(dòng)性存在影响的一些因素:

  一是财政存款(kuǎn)显示(shì)财政收(shōu)支差额接近2019和(hé)2021同期。4月新(xīn)增财政存款5028亿元,而去年同(tóng)期仅为410亿元(yuán),因去年退税(shuì)规(guī)模较大,5028亿(yì)元(yuán)较为(wèi)接(jiē)近2019和2021同期。从财政(zhèng)存款剔除政府债净缴(jiǎo)款之(zhī)后,剩(shèng)余的是财政收支差额。今(jīn)年4月政府债净缴(jiǎo)款2436亿(yì)元,财政收支差额(收入大于支出(chū))2592亿元,而(ér)去(qù)年(nián)同(tóng)期(qī)财政收支(zhī)差(chà)额为-2950亿元,2019和2021同期分别为2564亿元和2462亿元(yuán)。由此可知(zhī),4月财(cái)政收(shōu)支(zhī)差额与2019和2021年同(tóng)期较为接近(jìn)。

  贷款转弱,债市“钝化”

  二是存款缴准,4月新增(zēng)居民和企业存(cún)款合计(jì)-10592亿元,对应缴准规模约-800亿元(yuán)(乘以(yǐ)加权法准率(lǜ)7.6%)。而2-3月缴(jiǎo)准量则分别(bié)为1600亿元、4200亿元。

  三是M0变化。4月(yuè)末M0环(huán)比增309亿(yì)元,边际变化不(bù)大。

  结(jié)合央行净(jìng)投放等数(shù)据估计,4月末超储率(lǜ)约(yuē)1.4%,相对3月的1.8%下降约0.4个百分点,去年同期(qī)为1.6%。采用(yòng)金融机构资产负债(zhài)表测算的3月(yuè)末超储率1.8%,高于五因(yīn)素法测算的1.4-1.5%,其中的差距可能来自(zì)银(yín)行主(zhǔ)动调配,这给五因素法测算(suàn)超(chāo)储带来更多不确定性。从4月末到5月(yuè)上(shàng)旬的流动性来(lái)看,金融体系资金供给量较为充裕,使(shǐ)得资金利率(lǜ)维持(chí)低位。

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  利率(lǜ)策略:债市(shì)对利多因素反应“钝化”

  4月社(shè)融转弱,数据发布(bù)后(hòu),长端(duān)利率小幅下行(xíng),然后小幅上(shàng)行基本(běn)回(huí)到数据发布前(qián)的状态,对(duì)社融不及预期(qī)的利多(duō)反应钝化。对债市而(ér)言,以下信号值得关注(zhù):

  一是社融和贷款总量明显转弱,为年内首次出(chū)现。1-3月贷款持续同比多增(zēng),是社融的(de)主(zhǔ)要支撑因素。进(jìn)入4月,1个月期限票据利率中(zhōng)枢在(zài)1.96%,较2-3月的(de)2.50%明显下移,指向贷款投放边际(jì)放缓(huǎn),因而市场(chǎng)对4月(yuè)社融和贷款转弱(ruò)已(yǐ)有一(yī)定程(chéng)度的预期(qī)。不过(guò)新增居(jū)民贷款弱于(yú)去(qù)年同期,可(kě)能超出(chū)了(le)预期。面对社融转弱,长端利率先下后上(shàng),可能反映出市场先反映贷款偏(piān)弱,后反(fǎn)映对政策发力的担忧,部分资金选择止(zhǐ)盈。对比3月强(qiáng)于预期的社(shè)融(róng)公(gōng)布后,长端利(lì)率延续下行(xíng),当(dāng)前债市的反应(yīng),可(kě)能体现出部分投资者预(yù)期利(lì)率已下行至阶(jiē)段(duàn)低(dī)点。

  二是居民存款下降(jiàng),或主要(yào)是存(cún)款搬家理财所致(zhì);企业存款活化过程(chéng)仍(réng)然不够明显。4月居民存款下降1.20万亿元(yuán),而理(lǐ)财规模(mó)增加1.2万亿元(yuán),可能反映部分(fēn)居民(mín)存款重回理财,居民超额储蓄向消(xiāo)费的转化(huà)仍(réng)有待观察。M1同(tóng)比增速小幅反弹,但仍(réng)低(dī)于去年6-10月的平(píng)均值,显(xiǎn)示企业存款(kuǎn)活化程(chéng)度(dù)较低(dī)。

  贷款转弱,债市(shì)“钝化”

  三是非银资金较为充裕,助力(lì)资金利率下行(xíng)。观察4月非银企业新增贷款2134亿;3月金(jīn)融(róng)机构资(zī)产负债(zhài)表数据中,其他存(cún)款性(xìng)公司对(duì)其(qí)他(tā)金(jīn)融性公司负债同(tóng)比8.9%,较2月的(de)4.9%大幅反(fǎn)弹(dàn)(4月尚未发布);4月(yuè)银行理财规模(mó)的反弹,三(sān)者(zhě)均反映(yìng)出非银机构资金较为充裕(yù),再(zài)加(jiā)上银行贷款转(zhuǎn)弱,带来(lái)的(de)流(liú)动(dòng)性(xìng)指(zhǐ)标考核需求下降,为(wèi)债券-存(cún)单(dān)-票据利率曲线下(xià)移(yí)提(tí)供了基础(chǔ)。

  贷款转弱,债市“钝化”

  债(zhài)市计入经济(jì)环比放缓预期。4-5月同(tóng)比基数较低,但PMI、进(jìn)出口、通胀(zhàng)和社融指向(xiàng)部分指标(biāo)环比放缓(huǎn),债券市场对此已进(jìn)行部分定价,10年国债收益(yì)率一(yī)度(dù)下行(xíng)至2.69%,较(jiào)1年(nián)期MLF低6bp。我们(men)在《利率债赔率已低,胜在流动性》分(fēn)析,参考去年降息预(yù)期较强的时段,10年(nián)国债和MLF的(de)利差,两次(cì)降(jiàng)息之后,10年国债中位数较MLF利率(lǜ)低约6.5-7.5bp。当前(qián)10年国债(zhài)收(shōu)益降至2.7%附近,能否继续下行可(kě)能更(gèng)多依赖于降息预期的发酵。

  往后看(kàn),关注两个线索。一是降息预期是否继续升温。除了4月(yuè)居民贷款偏弱之外,企(qǐ)业贷(dài)款也(yě)在边(biān)际(jì)转弱,但(dàn)企业(yè)中长期(qī)贷款同(tóng)比(bǐ)多增幅度较大。在这种背景下,MLF利(lì)率下调概率不高,还要(yào)进一步观察5-6月贷款情况。降息预期可能(néng)仍(réng)聚焦于银(yín)行存款利率(lǜ)下(xià)调。二(èr)是流(liú)动(dòng)性走向(xiàng)。4月(yuè)以来的(de)利率(lǜ)曲线下移,背景是流动性充裕。在(zài)“市场利率围绕政策利率波动”的要求下,银行(xíng)间资金利率持(chí)续低于7天逆(nì)回购(gòu)利率可能(néng)并非常(cháng)态,需要关注5月(yuè)末资金利(lì)率是否(fǒu)出现类似(shì)往年同期的波动(dòng)。

  风险提示:

  货币政策出现超预期调整。本文假(jiǎ)设国内(nèi)货(huò)币政策(cè)维持(chí)当前力度,但(dàn)假如国内经济超预期放缓、或(huò)海(hǎi)外(wài)货币(bì)政策出现(xiàn)超预期(qī)变(biàn)化,国内货(huò)币政策相(xiāng)应可能出现超预(yù)期调整。

  财政政策出现超预期调整。本(běn)文(wén)假(jiǎ)设国(guó)内财(cái)政政策维持(chí)当前力度,但(dàn)假如国内经(jīng)济超预期放缓,国内财政政策(cè)相应可能出(chū)现超预期调(diào)整。

  流动性出现超预期变化。本(běn)文假设流动性(xìng)维(wéi)持充裕状态,但假如流动性投(tóu)放少于往年同期,流动性可能出现(xiàn)超预期变化。

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