近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比例是变(b禧与喜的区别是什么，喜字logo设计iàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理(l禧与喜的区别是什么，喜字logo设计ǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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