文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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