文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细规定(缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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