万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京(中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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