文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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