饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪)务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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