OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士(shì)分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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