5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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