文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(g法西斯国家有哪几个ōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(c法西斯国家有哪几个hū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房(法西斯国家有哪几个fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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