万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没什么是等量关系式，什么是等量关系四年级想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不什么是等量关系式，什么是等量关系四年级少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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