5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代随性是什么意思，女人随性是什么意思(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上随性是什么意思，女人随性是什么意思(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng随性是什么意思，女人随性是什么意思)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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