万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(hén48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗g)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗)少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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