文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱56是什么意思 56是什么尺码，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公56是什么意思 56是什么尺码证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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