近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chén善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么g)度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的善作善成意思久久为功善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么，善作善成意思是什么改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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